中古住宅を購入を検討する場合の耐震チェックポイントとは?

中古住宅は、新築の住宅よりも安価で便利な場所に広い家を購入できます。
今は、状態のよい中古住宅もたくさん売りに出されていますし、リフォーム済みのところも多いです。
しかし、耐震性能が気になるという方もいるでしょう。
そこで、今回は中古住宅を購入する際の耐震チェックポイントをご紹介します。
日本は世界で有数の地震大国です。
ですから、建物も地震に耐えられるように造られています。
しかし、築年数がたった家の中には耐震性能が低下しているものもあるでしょう。
この記事を読めば、そんな建物の特徴が分かりますよ。

1.建築物の耐震性能とは?

日本は、世界で有数の地震大国です。
1995年に発生した阪神淡路大震災や2011年に発生した東日本大震災の被害を、覚えていられる方も多いでしょう。
ですから、日本の建築物は世界で最も耐震性に優れています。
外国で地震が発生すると、建物ががれきの山になった映像が映し出されることもあるでしょう。
しかし、日本では建物がこのような壊れ方をすることはほとんどありません。
現在、日本の建築基準法では震度6の地震に一回耐えられる造りの家を建てなくてはならないのです。
震度6といえば、東日本大震災のときの東京都の震度よりも強い揺れ。
この揺れに耐えられるなら、全壊の心配はないだろうと思っている方もいるでしょう。
しかし、残念ながら安心はできません。
日本の建築基準法は1981年と2000年に大きく改定されています。
ですから、築年数がたっている住宅ほど。耐震性能が弱まっている可能性が高いでしょう。

2.中古住宅の耐震性能をチェックする方法とは?

では、購入を考えている中古住宅の耐震性能をチェックする方法はあるのでしょうか?
この項では、気をつけるべきポイントをご紹介します。

2-1.築年数

中古住宅は新しいものの方が人気は高いです。
しかしその一方で築年数が古いものも「古民家」とうって一定の需要があります。
また、築30年以上の物件でもリフォームすれば、問題なく住める物件もあるでしょう。
そこで、物件が1981年や2000年以降に建てられたものかチェックしてください。
前述したように、この2つの年以降に建築基準法は大きく変わりました。
逆にいえば1981年以前に建てられた物件は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があるのです。
2015年現在で、1981年以前に建てられた建物になると築34年以上になります。
このくらいの築年数ならば、格安中古物件としてたくさん出回っているでしょう。

2-2.家の建て方

実は、日本の伝統的な建築法は地震に弱いのです。
日本の家は夏を快適に過ごせるように建てられていますから、壁が少ないという特徴があります。
欧米の建物は、壁で屋根を支えているのです。
一方、日本の建築物は梁(はり)と柱で屋根を支えます。
つまり、欧米の家は面で屋根を支えるのに対し、日本の建築物は点で屋根を支えているのです。
日本の建て方でも、地震に耐えられます。
しかし、築年数がたって柱と梁(はり)をつないでいる接合部分が弱まると、耐震性能が弱まるのです。
直下型地震であった阪神淡路大震災では、築年数がたっている木造住宅が数多く倒壊しました。

2-3.屋根の素材

屋根には、スレート瓦やトタン葺(ふ)きなど、いろいろな種類があります。
その中でも瓦屋根は要注意です。
瓦は純和風建築にはぴったりですし、重厚な雰囲気もあります。
しかし、瓦は重いというデメリットもあるのです。
特に、築年数がたっている家は瓦の重さが、梁(はり)や柱をゆがめていることもあるでしょう。

2-4.リフォームの有無

耐震建築といえば、2×4(ツーバイフォー)住宅を思い浮かべる人は多いでしょう。
2×4住宅は、欧米で生まれた建築方法。壁を多くとり窓を少なくすることで耐震強度を高めています。
しかし、大規模なリフォームをして内壁を取り去ったりしている場合は、耐震性能が低下している恐れがあるのです。

2-5.過去に地震に遭遇したかどうか

ここ20年の間に、日本では震度5以上の地震が頻発しています。
建築基準法では、震度6以上の地震に1度耐えるような建物を建てるように定められているのです。
しかし、2度、3度の揺れに耐える必要はありません。
ですから、中古住宅が過去に震度5クラスの強い地震に何度も遭遇していれば、耐震強度も低下している可能性があるのです。
また、地盤の調査も行った方がよいでしょう。
硬い地盤の上に家が建っているならば問題ありません。
しかし、柔らかい地盤の上に脆弱(ぜいじゃく)な基礎で建てられた家はいくら耐震性能を強化しても、地震に耐えられないかもしれないのです。

2-6.外壁や基礎にひび割れなどはないか

外壁や基礎にひび割れが発生しているのは、劣化の証(あかし)でもあります。
外壁ならば塗料の劣化という科のせいもありますが、基礎にひびが入っている場合は家自体が劣化している可能性が高いのです。ですから、たとえ格安で購入したとしても大規模なリフォームがすぐに必要になるかもしれません。

3.より正確な情報を得るためには?

しかし、素人の判断には限界があります。
「建物の耐震性能を正確に知りたい」という場合は、耐震技能診断士や耐震評価士などの専門家に、建物の耐震性能を測定してもらいましょう。
中古住宅とはいえ、耐震機能が低い家には住みたくないという方もいると思います。
しかし、「家の形や立地がどうしても気に入っている」という方もいるでしょう。
震性能が低い家には住まない方がよい、というのは大前提ですが家によっては耐震リフォームを行えば、耐震性能をアップできるのです。
耐震リフォームにはいろいろな方法があります。
もし、「家を格安で手に入れたけれども、かなり築年数がたっていて古いので大幅リフォームをしたい」という場合は、耐震工事を行いましょう。
壁を補強したり基礎を強くしたりすることで耐震機能が大幅にアップします。
また、家が気に入っているという方やできるだけ低予算でリフォームしたいという場合は、制震工事がお勧め。
「制震ダンバー」といわれる装置を壁の四隅や筋交いに取りつけるだけの工事ですから、家を大きく壊す必要もなく、予算も抑えられます。
また、壁が少ない和風建築の家にも施工ができるでしょう。

4.おわりに

いかがでしたか?今回は中古住宅の購入を検討する際の、耐震性能をチェックする方法をご説明しました。
まとめると

  • 中古住宅の内築34年以上のものは、現在の耐震強度を満たしていない可能性がある。
  • 和風建築で瓦屋根の家で、築年数がたっている物件は要注意。
  • より正確に耐震性能を知りたい方は、専門家に依頼しよう。

ということです。
古民家に住みたいという場合は、できれば耐震リフォームを行った方がよいでしょう。
地震は、いつどこで起きるか分かりません。
また、耐震性能をいくら高めても地震の被害を完全になくすことはできないでしょう。
しかし、耐震性能が高い家と低い家では、被害に明確な差があります。
中古住宅を買う場合は、新築住宅並みの予算を組んで耐震リフォームを同時に施すという方法もあるのです。
耐震リフォームは住宅控除と同じく所得税減税の対象になります。
ですから、リフォームをすれば金銭的負担が大きくなるというわけでもありません。
よく考えて購入を決めてください。